Приглядитесь к тому, как народ использует свои земли, и вы сможете прийти к весьма точным прогнозам относительно будущего этого народа.
Эрнст Фридрих Шумахер
Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина – территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий. Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов.
Земля — специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами:
1.ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (как продуктов питания, так и сырья для промышленности) в силу роста численности населения, его потребностей;
2.сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство.
Земля, которая является одним из важнейших и особенных факторов производства, порождает образование земельных отношений. Земельные отношения – это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, её местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.
Земельные отношения – очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а так же средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Азбучной истиной является то, что становление зрелых земельно-имущественных отношений в России невозможно без формирования современного земельного рынка как сферы эффективного гражданского оборота земельных активов и ипотечных финансовых инструментов. К сожалению, сегодня из семи категорий земель РФ, с той или иной долей условности можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок, а иногда и более превышают цены на сельхозугодия. Так, минимальная цена на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах 100 км от Москвы, может не превышать и 200 рублей за сотку, а такой же участок в ближнем Подмосковье стоит уже 1,5-2,0 млн. рублей и выше. Общая площадь этих трех сегментов около 306 млн. га, что составляет около 18% государственного земельного фонда, но именно они пока формируют реальные, ныне наиболее готовые к рыночному обороту товарные земельные активы страны.
Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного назначения, большинство сделок с землей происходит в других, значительно меньших по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат традиционных законодательных ограничений оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны публичных собственников – органов государственной власти и местного самоуправления РФ.
По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.
Несмотря на некоторую положительную динамику доходов от использования земли за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных платежей в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ на порядок ниже аналогичных показателей в развитых странах. Вместе с тем, по оценкам экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного назначения должен быть оценен никак не менее $2,0, что в масштабах страны уже составит около $5 триллионов. Как известно, основной массив земель сельскохозяйственного назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные паи и в таком виде передан в частную собственность гражданам. Кроме того, на начальном этапе земельные участки, как правило, предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а иногда даже и вовсе без указания какого – либо вида права. Вновь образованные в постсоветский период сельскохозяйственные предприятия юридически полноправно не владели землей, поэтому практически не инвестировали в нее капитальные вложения и быстро обанкротились. Конечно, фермерские хозяйства и крестьянские подворья из-за развала перерабатывающей промышленности, снабженческо-сбытовой сети, а также без дотационной поддержки государства не смогли конкурировать с зарубежными импортерами, не получили сколько-нибудь заметного экономического развития и также повсеместно разорились. Как следствие, доля обрабатываемых и засеваемых земель год от года уменьшалась, а ряды собственников земельных паев несли возрастающие естественные потери. В результате ущербности действующего земельного законодательства, отсутствия государственных институтов, обеспечивающих кадастровый учет и регистрацию прав и сделок на земли за минувшие годы, так и не удалось вовлечь в хозяйственный оборот этот мощный по потенциальному стоимостному объему сегмент земельного рынка. Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве до сих пор сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости ничтожно мало земельных участков на фактическом праве собственности. По разным оценкам сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель. Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. В собственности граждан находится 20,5 млн. га, а в общей долевой собственности – 76,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, что составляет соответственно 15,4% и 57,1% от всех приватизированных земель и значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель. При этом объем невостребованных земельных долей в собственности граждан к настоящему времени уже достиг 24 млн. га или 18 % от приватизированных земель.
Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно – правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника – современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции.
Процесс интеграции земельных долей в обособленные земельные участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию прав собственности. По оценкам экспертов нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют до 5 миллионов дел. Поскольку существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует признать целесообразным организацию нового (или хорошо забытого старого?) в нашей стране судебного института – земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.
Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников. Государство в программах развития агропромышленного комплекса выделяет деньги на погашение части банковской процентной ставки, но на практике этой льготой могут воспользоваться далеко не все. Давая кредит, банк требует в залог единственное, что есть действительно ценного у крестьянина – землю. Однако, многие землевладельцы, получив землю в виде долей, до сих пор так и не оформили ее в натуре как собственность на конкретный участок. Из 263 тысяч зарегистрированных в нашей стране фермерских хозяйств фактически действует только половина. Хотя ориентировочная численность номинальных собственников – владельцев земельных долей в России в настоящее время составляет свыше 12 млн. При этом средняя площадь одного землевладения не более трех гектаров. В этой связи, правомерно рассматривать проблему консолидации земель, как инструмент концентрации этого актива у отдельных собственников, их групп и коллективов, поскольку только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность финансового обеспечения динамичного и эффективного функционирования современного сельскохозяйственного производства за счет земельной ипотеки. На сегодня это большая и весьма острая социальная проблема, требующая не только своевременных эффективных экономико-правовых, но и действенных государственно-политических решений.
Организация полноценного оборота земельных активов во многом зависит от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка категорией земель – земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.
Вместе с тем, эта категория земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах России в 2-6 раз выше, а интенсивность использования этих зон – в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%)3. Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.
Реализация национальных проектов, продовольственная безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют принятия уже в самое ближайшее время радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, развитый рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, будет происходить передача прав на земельные участки от одного лица к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций. Инфраструктура более сложного, развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:
залоговые (ипотечные) операции;
создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);
первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;
имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;
торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.
Во всем мире исключительно важную и незаменимую роль на рынке недвижимости играют банковские и финансовые институты. К сожалению, в России объем ипотечного кредитования пока не превышает 3-5% реального спроса. Во многом, это объясняется, как отмечалось ранее, отсутствием у банков «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов, слабым развитием финансово-ипотечного инструментария, несовершенством регулирования системы залогового обеспечения, а так же неудовлетворительным экономическим состоянием заемщиков. Деятельность земельного рынка заметно активизировалась с созданием специализированных коммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом « Об ипотечных ценных бумагах». Преимущество ипотечных агентств, например, заключается в том, что для приобретения закладных и требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой они могут осуществлять эмиссию более ликвидных ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием. Формирующейся рынок недвижимости сегодня остро нуждается именно в таких финансовых инструментах, в которые можно было бы вкладывать «длинные» средства как зарубежных, так и отечественных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов – основного резерва долгосрочных капиталовложений в реальный сектор экономики любой страны. Следует отметить, что не способствует развитию рынка отечественной ипотеки и то, что в организации земельно-ипотечного кредитования пока практически не участвуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками весьма эффективно действуют, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В дореволюционной России благодаря помощи со стороны государства была создана мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе и сегодня крайне важно использовать этот бесценный национальный опыт.
С учетом негативного опыта мирового экономического кризиса следует признать, что в создании и становлении отечественной системы ипотечного кредитования нам просто не обойтись без усиления роли в этом процессе государства. Как показывает уже складывающаяся практика международного антикризисного регулирования – это один из главных уроков, который сегодня извлекают из продолжающегося глобального кризиса правительства большинства стран. Именно государство в процессе управления рынком недвижимости должно выступать в роли: во-первых, его регулятора, создающего и контролирующего единые правила поведения для участников рынка; во-вторых, непосредственного участника, как крупнейшего собственника и продавца земель, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости; в-третьих, гаранта ипотечных ценных бумаг и инвестиционных кредитов.
Сегодня становится все более очевидно то, что в условиях резкого ухудшения состояния окружающей среды, обострения экономического и продовольственного кризисов формирование современного развитого рынка недвижимости абсолютно невозможно без государственного регулирования основных аспектов природопользования, включая, разумеется, и землю. В процессе управления земельными ресурсами именно государство должно устанавливать определенные правила и нормы, как для использования земельных ресурсов страны в целом и их отдельных элементов (категорий земель, видов землепользования), так и для собственников, пользователей и арендаторов. При этом государственное управление земельными ресурсами традиционно имеет два характерных признака: управление государства как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности, и управление государства как собственника земли — хозяйственное управление (например, сдача в аренду государственной собственности). О масштабах и роли функций нашего государства можно судить хотя бы из того факта, что из 1, 71 млрд. га земельного фонда РФ свыше 90% находится в государственной и муниципальной собственности.
Государство должно учитывать и то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу всей государственной жизни. По этому поводу известный русский цивилист П.П. Цитович замечал: «Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: а) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; Ь) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены»4. Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американский социолог Эдвин Тоффлер особо отмечает стратегическое значение недвижимости в геополитическом контексте5. Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию — функцию публично-правового характера, предназначение которой — объединять в единое целое территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот6.
Сущность государственного управления земельными ресурсами выражают также выполняемые органами власти относительно обособленные функции, каждая из которых включает определенные элементы и совокупность мероприятий по решению специфических задач с использованием соответствующих методов, средств и механизмов их решения. При этом особо подчеркнем то, что к основным функциям государственного управления земельными ресурсами следует отнести: разработку законодательных и нормативных правовых актов; ведение Государственного земельного кадастра; предоставление и изъятие земельных участков; планирование использования земель; землеустройство; техническую инвентаризацию недвижимости; мониторинг земель; государственный контроль за использованием и охраной земель; организацию рекультивации земель; решение земельных споров.
К настоящему времени необходимость в глубоких земельных преобразованиях назрела весьма остро на селе, и она требуют адекватных решений на самом высоком государственном уровне. Объективно в условиях развития рынка, земля в сельской местности перестаёт быть только средством производства, она все больше вовлекается в гражданский оборот, обеспечивает ипотеку, инициирует образование и рост высокоприбыльного фиктивного капитала. В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития. Вместе с тем в условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств не могут. Одним из основных факторов стабильного и систематического притока инвестиций в сельское хозяйство должен стать банковский капитал. Однако воспользоваться им в настоящее время могут немногие, поскольку существуют известные проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. В связи с этим, важнейшая цель государственной сельскохозяйственной кредитно-финансовой политики заключается в определении оптимальных в условиях многоукладности хозяйствования форм кредитных отношений, а также формировании новых и совершенствовании действующих финансовых структур. В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в аграрное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого бизнеса.
Совершенно справедливо многие исследователи считают, что в целях успешного проведения земельных преобразований в ходе национальной аграрной реформы, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель, роста капитализации ипотечного рынка страны необходимо:
осуществить нормативно-методическое обеспечение процесса договорного оформления отношений между пользователями земельных участков (земельных долей);
уточнить число сельскохозяйственных организаций, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена и в отношении которых установлены особые правила реорганизации;
сформировать повсеместно земельный фонд для расселения в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, выезжающих из районов Крайнего Севера;
содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективных хозяйствующих субъектов.
Решая проблему активизации и повышения эффективности рынка земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, следует особое внимание обратить на инструменты и экономические механизмы его регулирования. Их оптимизация должна обеспечить:
существенное повышение ликвидности земельных участков;
упорядочение и повышение стимулирующей роли платности землепользования;
адаптацию участников рыночного оборота сельскохозяйственных земель к специфике конкурентных земельных отношений;
полноценное инфраструктурное обеспечение и обслуживание сделок с земельными участками;
снижение рисков землевладения, землепользования и рыночного оборота земельных участков;
предотвращение деформаций в соотношении спроса и предложения на земельном рынке, сопровождающихся в одних случаях ажиотажным спросом и спекулятивным ценообразованием, а в других — стагнацией рыночного оборота и падением ликвидности земельной собственности.
Перечисленное выше возможно при создании благоприятных условий (правовых, экономических, инфраструктурных, управленческих) для восстановления в аграрном секторе эффективных форм организации и управления производством, его кооперации и интеграции, привлечения финансовых ресурсов крупных отечественных и зарубежных инвесторов. Необходимо также создать условия для освоения в рыночном земельном обороте ценных бумаг, позволяющих вовлекать в рыночные операции всю совокупность земельных участков вне зависимости от их местоположения и категории. Земельный рынок сегодня остро нуждается в новых финансовых инструментах, обладающих свойствами биржевого товара, обеспечением которого являлась бы товарная масса земельных ресурсов. Было бы вполне логично и оправданно создание специализированных ипотечных депозитариев и залоговых центров с целью последующего выпуска депозитарных расписок или долговых обязательств, допущенных к биржевым торгам и обеспечивающим оборот без перемещения базового товара – земли.
Явно не способствует росту товарных земельных активов страны ныне действующее законодательное положение, жестко ограничивающее изменение функционального назначения использования сельскохозяйственных земель, перевод их в земли других категорий. Сегодня оно возможно лишь в тех случаях, когда у органов публичной власти возникает острая, а главное, документально обоснованная необходимость в строительстве дорог, мелиоративных коммуникаций, расширении границ городской застройки и т.п. Однако в аграрном секторе России лимитирующим фактором является вовсе не дефицит сельскохозяйственных земель, а диспропорции между вовлеченными в хозяйственный оборот обширными площадями сельскохозяйственных угодий и ограниченными резервами рабочей силы, капитала, современной материально-технической базы. Очевидно, следует согласиться и с предложением ряда ученых – аграриев о том, что пора возродить систему крупных государственных проектных землеустроительных организаций, способных составить конкуренцию частным землеустроителям, что в результате приведет к снижению цен на этот вид услуг. Особенно много нареканий специалисты высказывают по организации массовой кадастровой оценки земель, которая лежит в основе земельного налогообложения и иных платежей за землепользование, а в ряде случаев служит рыночным ориентиром в сделках купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности. Так, действующая сегодня методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в целом существенно занижает их реальную потребительскую стоимость, что создает благоприятные условия для скупки земель за бесценок и последующей перепродажи по спекулятивным ценам.
Для становления развитого земельного рынка в нашей стране необходимо в относительно короткие сроки решить целый ряд таких не терпящих отлагательств проблем как:
усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;
отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;
создать скоординированную и гибкую нормативно – правовую базу в области управления недвижимостью;
обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;
предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался правом приобретения земельного участка.
При этом следует предусмотреть возможность не только продажи застроенных и незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать одним из способов санирования убыточных и повышения доходов низкорентабельных предприятий, расширит рыночное предложение ликвидных земельных участков и увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.
Введение права частной собственности на землю, во-первых, выступило основой фермеризации российского сельского хозяйства, во-вторых, породило "паявизацию", то есть бесплатную раздачу сельскохозяйственными предприятиями земельных имущественных паев, в-третьих, стало стимулом быстрого развития личного подсобного хозяйства.
И хотя сегодня лишь небольшая группа экономистов утверждает, что рациональные земельные отношения могут быть выстроены на базе государственной собственности на все земли в обществе, частная собственность нашла выражение и развитие в ряде законов. На аргументы противников введения частой земельной собственности следует обратить внимание, так как они свидетельствуют о существовании негативных моментов в содержании этой категории.
Так, противники введения частной собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования. Главное не в том, утверждали они, каким образом земля закреплена, а как она используется, предоставлена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъектам самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, приобретать на рынке средства производства и так далее. К тому же нельзя не учитывать того обстоятельства, что у российского крестьянина сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями в дореволюционные времена.
В числе аргументов противников частной собственности на землю в сельском хозяйстве были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической дифференциации деревни, сдерживанию научно-технического прогресса в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли.
Еще один важный аргумент – это то, что монополия частной земельной собственности поднимает цены на сельскохозяйственную продукцию, накладывая таким образом дань на все общество.
Частная собственность затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках тех, кто ее неэффективно использует.
Нельзя не учитывать и того, что при частной собственности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание "грязных денег", а при высокой инфляции в России – инфляционный спрос на земельные участки.
Можно было бы и дальше продолжать аргументацию противников введения частной собственности на землю в аграрном секторе, но даже эти аргументы достаточно убедительно показывают возможность сохранения государственной собственности на сельскохозяйственные земли и в новой капиталистической экономической системе.
В дискуссии по вопросу перехода земли в частную собственность победили, как известно, сторонники введения частной собственности и купли-продажи земли. В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного производства как раз заключается в отсутствии частной собственности на средства производства и прежде всего на землю.
Исходя из этого основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов.
Земельная реформа в РФ исходила из принципа социальной справедливости (известный лозунг "Все поделить!"), а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками сельскохозяйственных предприятий на условные земельные паи, значительное количество паев получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле две последние группы вряд ли смогут, что и произошло на деле.
Результат таков: лишь 20% собственников земли реально на ней работают, а 80% – всякое "социальное окружение".
Противники частной земельной собственности оказались правы: "паявизация" обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу селькохозяйственной продукции: лишь 2% крестьян вышло из колхозов и совхозов и образовало фермерские хозяйства. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн гектаров (48,3%), остальные земли используются сельхозпредприятиями без надлежащего юридического оформления
Не получив должного положительного эффекта от введения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство, поддержанное частью ученых-аграриев, стало уповать на то, что эффективного землепользователя не возникнет до тех пор, пока земля не будет вовлечена в рыночный оборот.
И после этого центр научной дискуссии переместился к определению степени свободы коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий.
Сторонники частной собственности без границ, естественно, выступили за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивировали тем, что при такой свободе можно отдавать землю банкам под залог, продать излишки и таким образом получить финансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводились американские фермеры, которые под залог недвижимости получают ежегодно свыше 15 млрд долларов.
При свободной купле-продаже земли, утверждали они, быстрее сформируется эффективный землепользователь. Право купли-продажи дает возможность расширить хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства. Рыночное сельское хозяйство – это хозяйство с динамичным землепользованием. Земля – производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения – купля и продажа. Наличие последней позволяет осуществиться и аренде земли. Фермер с частным владением, приарендующий землю – типичная фигура на Западе.
Сторонники скорейшего формирования рынка земли указывают и на такой положительный момент, как ускорение с помощью рынка миграционных процессов в стране из села в город и обратно.
Еще один важный аргумент в пользу рынка земли – это включение в рыночный оборот земли для несельскохозяйственных нужд. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет тенденцию к росту. После принятия Земельного кодекса и у нас этот процесс пойдет быстрее.